Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Продажа жилья – дело непростое. И обойтись без помощи специалистов иногда невозможно. Особенно, если речь идёт о квартире с долгами за услуги ЖКХ.

Обычно долги за коммуналку включаются в стоимость жилья при продаже. Покупатели могут потребовать справку об отсутствии задолженности по ЖКХ, а также сведения о взносах за капремонт.

Погашение долга по коммуналке важно для самого продавца, так как после перехода прав собственности, долг останется на нем. А новый владелец жилья должен будет оплачивать услуги с момента совершения сделки купли-продажи (дата регистрации в Росреестре) и легко сможет оспорить долг в суде.

Иначе обстоят дела с взносами за капитальный ремонт. С момента подписания договора купли-продажи долги за капремонт автоматически переходят новому собственнику, так как они числятся за самой квартирой, а не за её владельцем (п. 3 ст.158 Жилищного кодекса РФ). Поэтому в интересах покупателя потребовать отчет о взносах за капремонт, чтобы снизить стоимость жилья на сумму долга.


Существует несколько проверенных способов продажи жилой площади с долгами за ЖКХ.  

  • Деньги для погашения задолженности по ЖКХ берутся из задатка.

Сумму долга оформляют в виде задатка, который всегда идет в счет стоимости квартиры. При оформлении задатка стороны должны подписать соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи, где будут оговорены все условия предстоящей сделки. Среди прочих условий нужно указать предоставление от продавца сведений о погашении задолженности за услуги ЖКХ.

Получив задаток, продавец сможет погасить долг, взять справку в управляющей организации (ТСЖ) или ЕИРЦ, и предоставить ее будущему собственнику квартиры.

Задаток является гарантией проведения сделки, т.к. при нарушении договора со стороны продавца, он вынужден будет вернуть сумму задатка в двойном размере.

  • Продавец выплачивает долг после сделки.

Для этого покупатель в банке регистрирует две ячейки. В одну кладет сумму, равную величине долга, в другую – оставшуюся сумму за жильё. Например, квартира стоит три миллиона, а долг – триста тысяч, в этом случае покупатель в одну ячейку кладет 300 тысяч, а во вторую – 2,7 миллиона рублей. Из второй ячейки продавец сможет забрать средства по завершении сделки. А из первой – когда предоставит сотруднику банка справку о погашении долга.

  • Снижение стоимости жилья на сумму долга.

Иногда покупатель предлагает оплатить долг после покупки квартиры, при этом стоимость должна быть снижена на величину долга. Например, стоимость жилплощади 2,5 млн рублей, а долг – 500 тыс рублей. Покупатель хочет отдать 2 млн, а задолженность оплатить самостоятельно после сделки. На подобное условие продавцу соглашаться опасно, т.к. если покупатель окажется недобросовестным и не оплатит, долг останется на прежнем владельце, т.к. принадлежит не квартире, а человеку.

Задолженность по ЖКХ является вполне преодолимым препятствием при продаже квартиры. Сторонам важно обсудить возможные способы выхода из ситуации и договориться между собой.